Steuerliche Immobilienbewertung & Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes
Gutachten für AfA, Erbschaft-, Schenkungs- & Grunderwerbsteuer sowie Grundsteuer ab 2025.
Steuerliche Immobilienbewertung: Gutachten und Kaufpreisaufteilung
Das angebotene Spektrum der steuerlichen Bedarfsbewertung reicht von der Bearbeitung gutachterlicher Stellungnahmen zur Kaufpreisaufteilung zwecks steuerlicher Absetzungen für die Abnutzung von Gebäuden (AfA) bis hin zu umfänglichen Gutachten über den Verkehrswert nach § 194 BauGB zum Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes nach § 198 Bewertungsgesetz.
Immobilienbewertung für Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer
Der von den Finanzbehörden bei der Bemessung der Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer zugrunde gelegte Wert des Grundbesitzes wird nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes ermittelt.
Geringerer gemeiner Wert: Nachweis durch Immobiliengutachten
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der gegenständlichen Immobilie am maßgeblichen Stichtag niedriger ist als der von der Finanzbehörde ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.
Verkehrswert nach § 194 BauGB und gemeiner Wert nach Bewertungsgesetz
Die Definition des gemeinen Wertes nach dem Bewertungsgesetz entspricht im Wesentlichen der Verkehrswertdefinition nach § 194 BauGB.
Grundsteuer ab 2025: BFH-Rechtsprechung und 40%-Schwelle
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (2024) eröffnet die Nachweismöglichkeit eines geringeren gemeinen Wertes für Zwecke der Grundsteuerbemessung ab dem 01.01.2025. Zur verfassungskonformen Anwendung der Vorschriften zur Feststellung von Grundsteuerwerten ist ein nachgewiesener niedriger gemeiner Wert dann anzusetzen, wenn der ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt um mindestens 40 % übersteigt.
Häufige Fragen: Geringerer gemeiner Wert & Grundsteuer 2025
Was bedeutet „geringerer gemeiner Wert“?
Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert am Stichtag. Ist dieser nachweislich niedriger als der behördlich ermittelte Wert, kann der niedrigere Wert angesetzt werden.
Wie kann ich einen geringeren gemeinen Wert nachweisen?
In der Regel durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten (z. B. Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB) mit nachvollziehbarer Begründung der Verfahren und Parameter.
Gilt der Nachweis auch für die Grundsteuer ab 01.01.2025?
Ja. Nach aktueller Rechtsprechung kann ein nachgewiesener niedriger gemeiner Wert berücksichtigt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was bedeutet die 40-%-Schwelle bei der Grundsteuer?
Ein niedriger gemeiner Wert wird angesetzt, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt um mindestens 40 % übersteigt.
Welche Unterlagen sind für den Nachweis hilfreich?
u. a. Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Bau- und Nutzflächenunterlagen, Mietverträge (falls vermietet), Modernisierungsnachweise, Energieausweis, Fotos/Protokoll der Ortsbesichtigung.
Wer erstellt ein geeignetes Gutachten?
Öffentlich bestellte und vereidigte oder qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung mit nachweislicher Erfahrung in steuerlichen Nachweisen
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Weitere Leistungen
Wertermittlung von Rechten und Belastungen
Rechte und Belastungen an Grundstücken können den Wert eines Grundstücks erhöhen oder mindern.
Die Kenntnis über die Höhe des Werteinflusses dient häufig als Grundlage bei der Vereinbarung von Entschädigungsleistungen, wie z. B. bei der Eintragung eines Leitungsrechtes.
Ermittlung von Entschädigungswerten
Sowohl bei dauerhaften als auch bei vorübergehendem Verlust von Rechten an Grundstücken ist eine Entschädigung zu leisten.
So bildet der Verkehrswert beispielsweise die Grundlage bei Planungsschäden nach den §§ 39 ff. BauGB oder bei Enteignungsverfahren bzw. enteignenden Eingriffen in das Eigentum.
Beleihungswertermittlung
Basis für die Beleihung von Grundstücken zur Finanzierung bildet der Beleihungswert nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes. Beleihungswerte werden durch Gutachten nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelt, wobei nur solche Gutachten Verwendung finden können, die die formalen Voraussetzungen des § 5 BelWertV erfüllen.
Plausibilisierung von Gutachten
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Gutachterliche Stellungnahmen
Nicht immer bedarf es eines Gutachtens über den Verkehrswert.
Eine Reihe bewertungsmethodischer Fragestellungen können auch im Rahmen gutachterlicher Stellungnahmen erörtert und beurteilt werden. Insbesondere im Rahmen des Städtebaurechts, bei dem im Laufe der Jahre eine Abkehr vom restriktiven zu eher konsensualen Verwaltungshandeln festzustellen ist, ergeben sich zunehmend Bewertungsaufgaben abseits der reinen Verkehrswertdefinition.
Wertermittlung im Rahmen der Baulandentwicklung
Städtebauliche Aufgaben werden zunehmend im Rahmen städtebaulicher Verträge zwischen der Verwaltung und privaten Eigentümern bzw. Investoren geregelt.
Die damit verbundenen Bewertungsaufgaben orientieren sich an den jeweiligen Vertragsinhalten.
Ein Beispiel hierfür stellen die verschiedenen Modelle der Baulandentwicklung dar, in denen häufig Aussagen über Bodenwerte unter Berücksichtigung der Modellregelungen zu treffen sind. So sieht beispielsweise das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung die gutachterliche Ermittlung von Eingangs- und Zielwert zur Feststellung der planungsbedingten Bodenwerterhöhung vor.