Städtebauliche Wertermittlung im besonderen Städtebaurecht

Im Zuge städtebaulicher Sanierungs- bzw. Entwicklungsmaßnahmen nach den
§§ 136 BauGB ff. bzw. §§ 165 BauGB benötigt die Gemeinde zu verschiedenen Zeitpunkten fundierte Aussagen über städtebauliche Boden- und Grundstückswerte.

Bewertungsanlässe im besonderen Städtebaurecht

Dazu gehören insbesondere:

Ermittlung maßnahmenunbeeinflusster Verkehrswerte für den gemeindlichen Grunderwerb (§ 153 BauGB)
Kaufpreisprüfung im Sinne des § 144 BauGB
Gutachten für die Veräußerung nach Abschluss der Maßnahme auf Basis des
maßnahmenbeeinflussten Verkehrswertes (Neuordnungswertes)

Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB: Anfangs- und Endwerte

Grundlage der Ausgleichsbeträge ist die maßnahmenbedingte Bodenwertsteigerung.
Ihre Feststellung erfolgt durch die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten und stellt
einen zentralen Schwerpunkt der Wertermittlung im besonderen Städtebaurecht dar
(§ 154 BauGB).

Maßnahmenunbeeinflusst vs. Neuordnungswert

Während sich maßnahmenunbeeinflusste Verkehrswerte an den Verhältnissen ohne städtebauliche Maßnahme orientieren bildet der Neuordnungswert den durch die Maßnahme beeinflussten Verkehrswert ab.
Für Erwerb, Veräußerung und Abrechnung ist eine saubere Abgrenzung entscheidend.

Rechtlicher Rahmen

Alle Aufgabenstellungen unterliegen den gesetzlichen Rahmenbedingungen des BauGB zum besonderen Städtebaurecht, u. a. §§ 136 ff., 144, 153, 154 und 165 BauGB.

Erfahrung, die Mehrwert schafft

Gern stelle ich Ihnen meine in mehr als 10 Jahren bei unterschiedlichen Bewertungsaufgaben in Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen gesammelten Erfahrungen zur Verfügung – Berlin und weitere Bundesländer (u. a. Baden-Württemberg, Thüringen, Schleswig-Holstein).

FAQ: Häufige Fragen zur Wertermittlung im Sanierungs- und Entwicklungsgebiet

Worin liegt der Unterschied zwischen maßnahmenunbeeinflusstem Verkehrswert und Neuordnungswert?

Der maßnahmenunbeeinflusste Verkehrswert spiegelt die Marktverhältnisse ohne städtebauliche Maßnahme wider.
Der Neuordnungswert bildet den durch Planung, Ordnungsmaßnahmen und Erschließung beeinflussten Verkehrswert ab.

Wann wird ein Gutachten nach § 153 BauGB benötigt?

Wenn die Gemeinde Grundstücke im Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet erwirbt, ist ein maßnahmenunbeeinflusster
Verkehrswert zur sachgerechten Preisfindung und Dokumentation erforderlich.

Wie werden Anfangs- und Endwerte für Ausgleichsbeträge ermittelt?

Üblicherweise durch anerkannte Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert) auf
stichtagsbezogener Datenbasis; dabei werden die wertrelevanten Effekte der Maßnahme trennscharf abgegrenzt.

Welche Unterlagen unterstützen die Kaufpreisprüfung nach § 144 BauGB?

U. a. Kaufvertragsentwurf, Liegenschafts- bzw. Flurkarte, Grundbuchauszug, Planungsrecht (B-Plan/Flächennutzungsplan),
Bodenrichtwerte, Sanierungssatzung/Beschlüsse sowie ggf. Foto-Dokumentation und Miet-/Pachtverträge.

Wer trägt die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB?

In der Regel sind Eigentümer innerhalb des Sanierungsgebietes beitragspflichtig; die Erhebung erfolgt per Bescheid
oder kann einvernehmlich abgelöst werden.

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