Steuerliche Immobilienbewertung & Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes
Gutachten für AfA, Erbschaft-, Schenkungs- & Grunderwerbsteuer sowie Grundsteuer ab 2025.
Steuerliche Immobilienbewertung: Gutachten und Kaufpreisaufteilung
Das angebotene Spektrum der steuerlichen Bedarfsbewertung reicht von der Bearbeitung gutachterlicher Stellungnahmen zur Kaufpreisaufteilung (AfA) bis hin zu umfänglichen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zum Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes nach § 198 Bewertungsgesetz.
Immobilienbewertung für Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer
Der von den Finanzbehörden bei der Bemessung der Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer zugrunde gelegte Wert des Grundbesitzes wird nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes ermittelt.
Geringerer gemeiner Wert: Nachweis durch Immobiliengutachten
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der gegenständlichen Immobilie am maßgeblichen Stichtag niedriger ist als der von der Finanzbehörde ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.
Verkehrswert nach § 194 BauGB und gemeiner Wert nach Bewertungsgesetz
Die Definition des gemeinen Wertes nach dem Bewertungsgesetz entspricht im Wesentlichen der Verkehrswert-Definition nach § 194 BauGB.
Grundsteuer ab 2025: BFH-Rechtsprechung und 40 %-Schwelle
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (2024) eröffnet die Nachweismöglichkeit eines geringeren gemeinen Wertes für Zwecke der Grundsteuerbemessung ab dem 01.01.2025. Zur verfassungskonformen Anwendung der Vorschriften zur Feststellung von Grundsteuerwerten ist ein nachgewiesener niedriger gemeiner Wert dann anzusetzen, wenn der ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt um mindestens 40 % übersteigt.
Häufige Fragen zur steuerlichen Immobilienbewertung
Was bedeutet „geringerer gemeiner Wert“ konkret?
Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert am Stichtag. Ist dieser nachweislich niedriger als der behördlich ermittelte Wert, kann der niedrigere Wert angesetzt werden – typischerweise belegt durch ein qualifiziertes Gutachten.
Wann lohnt sich ein Nachweis für die Grundsteuer 2025?
Wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt um mindestens 40 % übersteigt. In diesem Fall ist der niedrigere Wert anzusetzen.
Welche Rolle spielt die Kaufpreisaufteilung (AfA)?
Die sachgerechte Aufteilung in Bodenwert und Gebäudewert ist Grundlage für die Abschreibung (AfA). Eine gutachterliche Stellungnahme kann die AfA-Basis plausibel und steuerlich belastbar untermauern.
Ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB vor Gericht und beim Finanzamt anerkannt?
Ja, insbesondere wenn es von öffentlich bestellten und vereidigten oder qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Es ist nachvollziehbar aufgebaut und fachlich prüfbar.
Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?
U. a. Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Baupläne, Wohn-/Nutzflächen, Mietverträge, Nachweise zu Modernisierungen, Energieausweis sowie Fotos der Ortsbesichtigung.
Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?
Abhängig von Objektart und Unterlagenlage. Nach vollständigem Eingang der Dokumente liegt das Gutachten in der Regel innerhalb weniger Wochen vor.
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Benötigen Sie ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder den Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes? Ich unterstütze Sie unabhängig und nachvollziehbar.
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